Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de gayrimenkul alım-satımı bir yatırım aracı olarak değerlendirilmektedir. Ancak gayrimenkul satışı sonucunda elde edilen kar söz konusu olduğunda belirli miktarda vergi ödenmesi de gerekiyor. Değer artış kazancı hesaplama başta olmak üzere konuyla ilgili vergilendirme sürecinin tüm detaylarını sizin için hazırladığımız bu içeriğimizde bulabilirsiniz.
Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?
Yatırım amacıyla satın alınan bir gayrimenkulün 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda değer artışı adı verilen durum ortaya çıkar. Satışı gerçekleştirip kazanç elde eden kişilerin, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesine göre belirli oranda ödeme yapması gerekir. Elde edilen kar üzerinden devlete ödenmesi gereken bu paya gayrimenkul değer artış kazancı vergisi adı verilir. Vergi, Resmî Gazete’de yayımlanan 5615 sayılı Gelir Vergisi’nde yapılan düzenleme kapsamında 2007 yılından beri uygulanmaktadır.
Değer artış kazancı vergisi, edinilmesinden sonraki 5 yıl içerisinde satışı gerçekleştirilen ve belirli bir limitin üzerinde kar elde edilen gayrimenkulleri kapsar. Verginin kapsamı dışında tutulan limite istisna haddi adı verilir. Güncel haliyle istisna haddinin tutarı 55 bin TL’dir. Ancak bu sınırın her yıl belirli kriterler baz alınarak güncellendiği de unutulmamalıdır. Satışın gerçekleştiği yıl özelinde istisna haddini öğrenmek için T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı resmi internet sitesinde yer alan “Değer Artışı Kazançlarına İlişkin İstisna Tutarı” sayfasını ziyaret edebilirsiniz.
5 yıllık sürenin bitiminden sonraki satışlar, zaman aşımı kapsamında vergiden muaf tutulur. Aynı durum istisna haddinin altında kar elde edilen satış işlemleri için de geçerlidir.
Değer Artış Kazancı Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi hesaplama işlemi için Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan ve her ay güncellenen Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) baz alınır. Ancak sürecin bu aşamasında gayrimenkulün alındığı ya da satıldığı aydaki oranlara bakılmamalıdır. Alım ve satımın yapıldığı tarihlerden bir önceki ayın oranları değer artış kazancı vergisi hesaplama işleminde dikkate alınmalıdır. Aylık oranları belirledikten sonra aşağıda sıralanan adımları takip ederek vergi tutarını kolayca hesaplayabilirsiniz.
● İlk olarak gayrimenkulün satıldığı tarihten bir önceki ayda geçerli Yİ-ÜFE oranını, alımın gerçekleştirildiği dönemin bir ay öncesindeki orana bölün. (Örnek: Ocak 2023 Yİ-ÜFE / Ocak 2019)
● Daha sonra konut alış fiyatı ile az önce yaptığınız bölme işleminin sonucunu birbiriyle çarpın. Böylece evin güncel fiyatını belirlemiş olursunuz.
● Değer artış kazancı vergisi hesaplama işleminin bir sonraki aşamasında, evin satış fiyatından az önce belirlediğiniz tutarı çıkarın.
● Çıkan sonuçtan içerisinde bulunduğunuz yıl için geçerli istisna bedelini düştüğünüz takdirde vergiye tabi tutarı belirlemiş olursunuz.
Ödemeniz gereken tutarı bulmak içinse ilgili yılın vergi tarifesinde belirtilen yüzdeler doğrultusunda bir dizi hesaplama yapmanız gerekir. Güncel gelir vergisi dilimleri hakkında bilgi sahibi olmak için T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı tarifeye göz atabilirsiniz.
Değer Artış Kazancı Vergisini Kim Öder?
Değer artış kazancı vergisi hesaplama işlemi sonucunda ortaya çıkan tutarı, 5 yıllık yasal süreç içerisinde gayrimenkulü satan kişiler öder. Değer artış kazancı, vergi dönemlerinde beyanname aracılığıyla ilgili kurumlara bildirilir. Beyanın bildirimini, satışın gerçekleştiği tarihten sonraki ilk mart ayının 1’i ila 25’i arasında yapabilirsiniz. Beyannameyi bağlı olduğunuz vergi dairesine teslim ettikten sonra sürecin devamını T.C. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın kullanıma sunduğu uygulama aracılığıyla takip edebilirsiniz.
Hazır yeri gelmişken, “Değer artış kazancı vergisi ne zaman ödenir?” sorusunun cevabına değinmekte de fayda vardır. Değer kazancı vergisinin ödemesi iki taksit halinde yapılabilir. Değer artış kazancına yönelik vergi ödemelerinin ilk taksiti mart ayında, ikincisi ise temmuzda toplanır.
Vergi dairelerinden temin edilebilen beyannamenin doldurulması esnasında bilgilerin doğru olmasına önem verilmelidir. Aksi halde hatalı beyan nedeniyle cezai işlem uygulanabilir. Benzer bir durum, geç veya hiç yapılmamış vergi beyanı için de geçerlidir. Bildirimin zamanında yapılmaması halinde her yıl miktarı TEFE, TÜFE ve ÜFE endeksi gibi değerlere bağlı olarak güncellenen para cezası uygulanır.
Değer Artış Kazancında Dikkat Edilmesi Gerekenler
Değer artış kazancında dikkat edilmesi gerekenler, elbette ki “Değer artış kazancı vergisi ödenmezse ne olur?” sorusunun yanıtından ibaret değildir. Kazancın hesaplanmasından vergi ödemesine kadar geçen sürede birçok farklı detaya da dikkat etmeniz gerekir. Örneğin:
● Gayrimenkul değer artış kazanç vergisi hesaplama işlemi, birkaç adımdan oluşan ve doğru verinin seçilmesini gerektiren bir süreçtir. Bu süreci hızlandırmak için çeşitli internet sitelerinde yer alan hesaplama araçlarını kullanabilirsiniz. Hata riskini ortadan kaldırmak içinse bir uzmandan yardım almayı düşünebilirsiniz.
● Değer artış kazancının vergilendirilmesi esnasında mükellef ve vergi kurumunun haklarını karşılıklı olarak korumak amacıyla endeksleme formülü uygulanır. Endeksleme oranı, %10 olarak belirlenir. Satış tarihinden önceki ayın Yİ-ÜFE oranı %10’dan fazla ise verginin hesaplanmasında Yİ-ÜFE dikkate alınır. Yİ-ÜFE oranının %10’un altında olması halinde gayrimenkul satış ve alış fiyatları arasındaki farka göre vergi borcu tahakkuk ettirilir.
● Belirli durumlarda değer artış kazanç vergisi muafiyeti söz konusudur. Eğer gayrimenkul miras olarak veya bağış karşılığında kazanılmışsa, vergi yükümlülüğü söz konusu olamaz. Dolayısıyla değer artış kazancı hesaplama sürecine gerek kalmaz.
● Gayrimenkul eşe ya da çocuğa kalmış ve ödeme de aile reisi konumundaki kişi tarafından yapılacaksa, bu durum kayıtlara karşılıksız intikal olarak geçer. Ayrıca bu tarz hallerde veraset ve intikal vergisine tabi olunur.
● Gayrimenkul satış işlemi gerçekleştikten sonra değer artış kazancı kapsamında bazı giderleri geri alabilme olanağı mevcuttur. Bu kapsamda gayrimenkulün maliyet bedeli ve elde çıkarma nedeniyle satıcı tarafından üstlenilen giderler ile bu süreçte ödenen vergiler, harçlar geri alınabilir.
AXA Sigorta olarak hayalinizdeki evde güvenle yaşamanız için konut sigortası ürünlerimizle her zaman yanınızdayız!
